华发股份扩土地储备积极布局华东 债务高企连踩“三道红线”

举债扩张的华发股份连踩“三道红线”，并面临着逾2000亿的债务规模。

2015年，珠海华发实业股份有限公司（600325.SH，以下简称“华发股份”）合约销售额仅逾百亿，4年后其销售额已高达922.73亿。华发股份在规模扩张的同时，土地储备连年下降，2019年已下跌至697.48万方，其中华东区域的土储占比不足一成。

基于此，2020年华发股份开始积极拓储，其中大部分项目以华东区域为主。今年8月，华发股份斥资百亿重仓上海的闵行、浦东新区土储，溢价率分别为46.4%、32.71%。

不过，华发股份的资金状况却不容乐观。2017-2019年，这三年的公司现金短债比都小于“1”，面临着短债偿还的压力。与此同时，其债务总规模逐年上涨，今年上半年债务总额已逾2000亿，近年来负债率也处于高位，数据显示，今年上半年，华发股份净负债率为150.7%，已超出“三道红线”中对于净负债率的监管限制，且远高于业内平均水平，根据亿翰智库统计，截至2020年6月30日，EH50房企（亿翰智库根据一定标准选取50家具有代表性的A+H股上市房企为样本，以企业指标绝对值占比为权数，以加权平均法计算的指标）的净负债率均值为94.2%。

8月20日，央行、住建部在北京召开了一场重点房地产企业座谈会，制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是所谓的“三道红线”。这“三道红线”指的是净负债率不得大于100%、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、现金短债之比小于1。

据华发股份最新半年报，其净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为150.7%、81%，加上现金短债比小于1。这意味着，目前华发股份处于红档，即“三线”均超过阈值。

斥巨资溢价补仓华东土储

2015年，华发股份正式进入百亿阵营，彼时签约销售金额为133亿。三年后，2018年公司签约销售金额增至582亿，首度突破500亿。

势头劲猛的华发股份在2019年初提出了1100亿的销售目标，其中华南区域、华东区域、珠海区域销售目标分别为400亿、366亿、189亿，这意味着2019年需完成往年销售额的近两倍才能完成既定目标。

尽管当年华发股份珠海区域、华东区域均超额完成了目标，而令人惋惜的是，由于华南区域销售额不足目标的三成，最终华发股份2019年签约销售额为922.73亿。2019年的销售目标虽未能如期完成，但是华发股份无疑对外释放了强烈扩张信号。

华发股份激进扩张背后，其土地储备陷入了三连降的境地。

2015年至2017年，华发股份土储土地储备计容积率建筑面积均逾800万平方米，其中2017年同比增长26.1%至877.11万平方米。但自2017年以后，华发股份的土地储备却出现逐年下降的情况，2019年已跌至 697.48 万平方米。

按照“土地储备计容建筑面积/销售面积”计算，2019年的土储可供销售1.76年。也就是说，彼时的土储不足以支撑公司两年销售。

实际上，在此境况下，华发股份近两年已经在积极拿地。2018年和2019年，公司通过公开竞购、合作开发等方式各新增了20个、36个项目。

积极拿地的同时，华发股份新开工面积也在显著增长。2017年以前，公司新开工面积均未超过250万平方米，而2018年同比上升132.97%至513.64万平方米，2019年则突破了650万平方米。

从存货来看，华发股份存货逐年攀升，2017年突破了千亿，今年上半年则高达1769.71亿。但是，华发股份存货周转率并不算高，2019年该值为0.16，相较3年前的0.12有所提升，但仍低于2019年EH50房企平均存货周转率0.32。

周转率不高、拿地积极，为何会出现土储不增反降的情况呢？上海中原地产市场分析师卢文曦表示与产品属性不无关系，“比如做高端项目，土地用了，但是卖（得）慢。或者做了商业项目，土地用了，但可能是自己开发使用”。

2020年华发股份继续积极拓储，共有9个项目收入囊中。据半年报，报告期内，华发股份新增项目位于珠海、广州、南京、苏州、绍兴等多座城市，其中华东项目占了5个。

8月份，华发股份再度加码华东区域，重仓上海的闵行、浦东新区，溢价率分别为46.4%、32.71%，共斥资109.35亿。之所以大手笔落子华东区域，是因为公司华东区域的土储已明显告急。

据其2019年年报显示，在华发股份布局的华南、华东、华中、北方等地区，华东的土地储备面积占比最小，仅为8.31%，而华南和华中的土储占比高达79.64%。值得注意的是，华东区域当年贡献了40.66%的销售额，华中和华南地区销售额占比却仅为19.94%。

踩中“三道红线”

大手笔拿地需要充沛的资金作支撑，但是华发股份资金并不宽裕，近3年都面临着短债偿还的压力。

2017年公司货币资金为111.93亿，无法覆盖194.95亿的短期有息负债，尚存83.02亿的资金缺口。2018年和2019年华发股份的现金短债比均小于1，资金缺口逾百亿。

为了满足扩张的需求，华发股份不得不举债前行。今年上半年，公司已通过公司债、中期票据、超短期融资券等渠道融资，截至 2020 年 6 月底，公司新增借款197.18亿元，已超过2019年全年的109.59亿新增借款。

从历年财报来看，华发股份的债务总额逐年攀升。2017年，公司债务总额首度超过千亿，到了今年上半年已经高达2150.77亿。

高企的债务规模，使得华发股份杠杆一直居高不下。2017年和2018年华发股份的净资产负债率一度突破200%，2019年虽然同比收缩近55个百分点至160.5%，但仍高于亿翰智库统计的2019年EH50房企94.1%的平均净负债率。

前期疯狂加杠杆、盲目圈地已成房企规模扩张的常有动作，而这背后其实暗藏着诸多隐患，比如商品房维权频发、债务违约，甚至房企暴雷等。

据8月28日《经济参考报》消息，2021年1月1日起，房地产全行业将全面推行“三道红线”相关规则，其目的便是督促房企去杠杆、降负债以及防范金融风险。

所谓“三道红线”指的是净负债率不得大于100%、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、现金短债之比小于1。按新规的三项要求，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，其中红色档指的是“三线”均超过阈值。

今年上半年，华发股份净负债率为150.7%，剔除预收款的资产负债率则达81%，现金短债比小于1。这意味着，华发股份踩中“三道红线”，处于红档。那么，华发股份有息负债规模应以2019年6月底为上限，不得增加。

随着融资环境进一步收紧，背负逾2000亿债务的华发股份该如何应对未来的融资难题？就以上疑问，《中国科技投资》记者致函华发股份，截至发稿前，尚未得到回复。

卢文曦提醒道：“指标不好，借钱可能不容易。靠人救，不如积极自救。手里那么多房子（不如）以价换量，最近政府也在一直给市场敲警钟，所以价格别指望有暴涨的空间，能走就走。万一出政策，砸手里得不偿失。”

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